為因應臺灣居高不下之房價，近年來政府不斷制訂新政策打壓房地產，造成投資國內房地產之收益已大不如往。基於海外不動產低價、高投報率之誘因，國內投資人將資金轉向投入海外不動產市場，衍生出一些問題，例如國外買房貸款之限制、登記過戶辦理手續等，成為國人赴海外投資之困境及阻礙外，亦可能因不瞭解當地相關法令規定而造成血本無歸之風險。本人曾多次見證海外多國家不動產買賣契約，處理國內不動產糾紛經驗豐富，目前則擔任台灣房屋首席法律顧問。

海外投資不動產一定要瞭解投資地的相關制度與法令

普遍來談，海外房地產市場之交易型態亦大相逕庭，對外國人購屋亦有諸多限制。以近年來炙手可熱的馬來西亞房地產市場為例，在不動產交易時，當地政府規定買方於簽訂「不動產買賣契約」、「貸款契約」、「房屋租賃契約」時，必須由買方依房屋購價比例額外支付律師費委由律師辦理。此方式有別於台灣在買賣雙方簽訂不動產契約後，一般皆係委由地政士辦理後續移轉登記等相關手續。

國人於海外購置不動產可注意下列事項以維護自身權益避免風險

一、確認是否符合持有不動產之資格持有國外房地產市場資格限制多，以中華人民共和國為例，若以個人名義欲在其境內置產，首要條件須先當地工作或就學超過一年，且取得當地有關機關批准之有效證明文件，始取得購屋之資格，並非單純透過仲介即可購得。

二、不動產限期權利及永久權利許多海外國家房地產資訊不夠透明，使得投資者對一些細部規定不甚瞭解，例如不動產取得可區分為「限期權利」及「永久權利」，類似我國法律上「所有權」及「使用權」之概念。

以柬埔寨為例，非柬埔寨國民之外籍人士，若以個人名義投資，無法取得土地所有權，惟可採取租賃方式租地建物，租賃年限為79年，期限屆至後可再延長20年。

三、暸解貸款方式及當地稅賦規定眾多海外銀行並不允許外國人直接在當地本土銀行辦理貸款，必須透過台灣本地銀行的駐外分行始可辦理；再者，許多國家稅務規定細瑣，除不動產價金外，伴隨而來的不動產稅賦更是國人不容忽略的一部份，以美國為例，在美國購買不動產，每年皆須繳交房地產稅，具體稅賦需依各州不同規定繳納，賣房時如有資本收益，美國政府亦會視所有權人持有時間之長短課徵資本利得稅，此同於本國課徵之土地增值稅。

四、尋找土地法規完善穩定及合約穩定之投資國家，許多東南亞國家仍有法規不甚完善之潛在問題，亦即未能有一套確切之規範依據及法定辦理程序，如柬埔寨辦理不動產過戶之過程中，產權形式亦常與證書搞混，產權形式在當地可分為「硬

卡」及「軟卡」，「軟卡」需經過當地的土地法程序申辦及經法律裁定後，始可認定為合法之所有權憑證即「硬卡」。惟此用語在法律上均未有規定，此會影響國人投資之風險，故選擇投資不動產國家時，法律穩定性亦應成為投資者考量之一部份。

尋求專業人士協助

國人赴國外投資不動產，除前揭貸款、手續等辦理事宜及瞭解投資地的相關制度與法令外，有時更因為海外購屋程序不夠便利及資訊未能透明化，往往國人只能透過仲介全權代為辦理相關事宜，但海外市場仲介素質良莠不齊，仲介誇大其辭誘騙投資者之情形於實務上亦屢見不鮮。在此種情況下，最便利、謹慎之作法則是尋求專業人士協助，為確保買賣雙方各自權益，買賣代理人除持有當地合法執照外，亦不適宜僅委由同一人擔任，而委請律師除可減少簽約風險保障自身權益，亦可於交易過程中代替買賣雙方解決糾紛，同時避免國人購買海外不動產卻面臨跨國法規不夠瞭解之窘境。

文章來源：《贏家時代》2015年元月號