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親屬交易！要注意「下一手」賣給誰喔！ |
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2016-08-31 |
在實價登錄中，常會看到一些「親屬間買賣交易」的超低成交行情，這樣的價格當然不能當成「一般行情」看待，但是，這樣的交易在房地合一稅制之後，一定要注意這些註明二等親交易，未來除非該房子仍以親友間的模式交易，或是符合自住條款，否則將來就要繳交高額的房地合一稅。
台北市天龍國房價高不可攀，天價豪宅每坪接近300萬，但在實價登錄當中，天龍國蛋黃區卻頻頻出現單坪個位數成交「洪荒之價」，最誇張的是松山區有每坪3萬出頭的成交價格，可是這樣的物件都是看得到吃不到，其中有何玄機呢？
東龍不動產董事長王棟隆指出，這些在實價登錄上出現的「洪荒之價」超低行情，都是屬親友間的特殊交易，否則在台北市大家公認的蛋黃5區中古屋幾乎都是6字頭起跳，新屋百萬起跳更是司空見慣，即使在低單價的中南部也很少看到電梯大樓個位數的成交價，因為是屬親友間特殊交易，一般人是看得到吃不到的。
根據內政部實價登錄揭露以來的成交資料，東龍不動產企研室發現台北市所謂的蛋黃5區，電梯大樓最高成交登錄單價都在200萬以上，且都是屬市場上矚目的豪宅建案，如帝寶、西華富邦、皇翔御琚、松濤苑與文華苑，但在這些蛋黃區塊當中，卻也出現每坪3.1~11.3萬的超低行情價，若拿目前實登最高單價的帝寶每坪298.2萬，與超低價松山區健康路成交的每坪3.1萬比較，其間竟然價差有96倍之多。讓人不免懷疑，會不會是大家擔心的「虛價」登錄呢！
東龍不動產董事長王棟隆表示，這些「洪荒之價」並不是「虛價登錄」，在備註資料欄中都有註明：「本案為親屬間買賣、二等親之間交易等等」特殊狀況，實際上這類特殊交易狀況就是「半買半相送」，最主要目的是要合法節稅。
東龍不動產企研室表示，這是透過低價買賣房屋的方式取代贈與，由於贈與除了要繳贈與稅外，還要繳土地增值稅，且不能適用土增稅自用稅率，只有透過近親間買賣，才能適用自用土增稅率，這是不少多資產族節稅的手法之一，在2015年底之前更為普遍，因為房地合一稅即將實施，所以2015年底之前這類以「洪荒之價」交易登錄的案件有大增的情形。
不過2016年進入房地合一稅時代，若還想循這種模式節稅，恐怕就會得不償失，要更加仔細斟酌喔。東隆不動產以附表的中山區建國北路2016年4月成交的房屋物件為例，坪數是30.23坪、總價342萬、單價11.3萬，註明是二等親交易，未來除非該房子仍以親友間的模式交易，或是符合自住條款，否則將來就要繳交高額的房地合一稅。
假設該物件將來以市價1813.8萬假設附近中古屋市價每坪60萬賣出，前次買價與這次賣價間之獲利就高達1471.8萬，不考慮其他成本費用，依其持有時間不等，未來可能要繳高達221~662萬之間不等的房地合一稅，若是當時申報二等親交易的成交價更低，所要繳交之房地合一稅就會更高，不得不慎，避免顧此失彼。
新聞來源 ：買購不動產
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