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土地共有人可以擅自在土地上興建房屋嗎? |
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2017-06-12 |
甲、乙二人就一筆土地共有，各有應有部分二分之一；甲自認為有在土地上興建房屋的必要，於是召工在土地上興建房屋。乙嗣後發現後，乃向共有人甲理論，未料甲自認為共有人之一，對土地有利用的權利；乙面對此種情形，如何依法救濟？
解析：
按「共有」有「分別共有」及「公同共有」之分；甲、乙二人按其「應有部分」，對於一筆土地有所有權，所以屬於「分別共有」（《民法》第817條第1項）。
共有土地的管理，如共有人間未有「分管契約」，而僅為共有物的「簡易修繕及其他保存行為」時，得由各共有人「單獨」為之（《民法》第820條第5項）；至於其他的管理行為，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數的同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（《民法》第820條第1項）。
就以本案例，甲在甲、乙二人共有土地上興建房屋，並不是共有物的「簡易修繕及其他保存行為」，甲不得「單獨」占用。甲必須事先徵得乙的「同意」，如：尋求乙同意出租或出售；如果甲未獲乙的同意，甲在甲、乙二人所共有土地興建房屋的行為，已構成《刑法》第320條第2項：「意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷」的「竊佔罪」，該罪的法定刑為五年以下有期徒刑；同時也構成「侵權行為」（《民法》第184條）、「不當得利」（《民法》第179條）；不過行使此一「請求權」時，一定要注意「消滅時效」（《民法》第197條、第126條）。乙可以依法追究甲之民、刑事法律責任。
另外，在民事責任方面，甲之「無權占用」共有土地的行為，乙可以行使「物上返還請求權」，要求拆屋還地。
文章來源：李永然／永然聯合法律事務所
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