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小心！地上權買房陷阱：你以為買了房子，結果房子卻不是你的 |
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2017-06-20 |
財訊雙週刊 第511期
68歲的林先生，十年前預備退休時，因為不打算增加孩子們的負擔，想另覓和妻子的棲身之所；恰好，當時台灣推出第一個地上權住宅案——日勝生的「京站」開發案。林先生認為五鐵共構的交通十分便利，對於到期後要還給政府的地上權住宅，也採取開放態度，心想五十年的地上權對於兩夫妻的餘生應是「夠住了」；於是，花費1千2百餘萬元買下41坪的三房住宅。
沒想到，原本要圖個清閒的晚年，卻因為房子的權益問題，與建商紛爭不斷。林先生控訴，目前社區的公設僅有中庭、交誼廳與一小間的物管人員辦公室，他懷疑建商把原屬社區的游泳池租給了一旁的健身俱樂部，並把非住戶使用、對外出租的地下四、五樓停車位面積，灌進了住戶買價中。然而，截至目前為止，住戶們的提告卻都敗訴，全案仍在上訴中。
場景再拉近一點。2014年，位於台北市羅斯福路六段的「華固新天地」地上權預售案銷售現場，每個住戶在簽約時，建商都請來律師陪同，逐條解釋契約條款，做齊錄音錄影存證；拷背光碟後，住戶留存一份，華固留一份，跟買一般所有權房子完全不同。這個總戶數高達七一六戶的建案，由財政部財政人員訓練所原址改建而成，是台北市最大宗地上使用權案；但就由於地上權房子買賣爭議不斷，建商不得不擺出大陣仗以對。
案例：「消失的公設」
建商避爭議 簽約錄影存證
推出京站開發案的日勝生，副總經理周惠玉也指出，當初和住戶簽訂契約時都有律師在場作證，也告知過消費者要分攤公設，所有情事皆依法有據。自己也在京站買下辦公室的大師房屋董事長陳建慶指出，同樣是沒有土地的地上權，實際形式上分做兩種，一是「可分割過戶的房屋」，二是「不可分割過戶的房屋」。可以分割過戶的建物，建物產權登記在買方名下，買方擁有建物權狀；而不能分割過戶的建物，建物登記在建商或特定單一人名下，買方僅有類似建物使用權的憑證。
表面上，地上權的住宅都是期限一滿後，都要繳回歸零，然而，「可以分割過戶的房屋」和「不可分割過戶的房屋」的住宅，對於住戶權利的保障，卻是天差地遠。
現在多數具有爭議的地上權住宅案件，都是屬於「不可分割過戶」的類型，「京站」就是代表之一，而最近建商的地上權推案，包括華固、吉美、日勝生等推案，也都屬於這種類型。正因為過去的爭議較多，建商才會在銷售時，要求要有律師陪同，除了降低後續爭議的風險，也是為建商自己設下防火牆。
「地上權住宅比較複雜，消費者若只是著眼於低於鄰近房價，未考量到後面的成本，最後恐成為『包著糖衣的毒藥！』」財團法人都市發展與環境教育基金會榮譽會長林建元強調。
1996年，國產署標出第一批作為地上權住宅的土地，都是可分割過戶的住宅。《住展雜誌》企研室經理何世昌指出，當時政府基於活化土地、標售地上權，而地上權住宅因為有使用年限，價值會隨著時間遞減，因此買方以自住為主，而非投機炒房價；再加上總價較低，可以讓年輕人有房可住，理應是政府、消費者與建商三贏的良善政策。
華固總經理洪嘉昇回憶，有個父親著急地要幫適婚年齡的兒子買房，但台北市房價貴到他無法負擔，剛好看到華固在景美要推出地上權案，開心地花了一千多萬買下兒子新房，並不好意思地告訴兒子「很抱歉，爸爸的錢只夠買地上權的房子，如果你將來有錢了，可以再去買所有權的房子。」上述例子就能印證多數人買地上權房都是自住需求，並非要炒房；反觀，地上權房還能解決一部分年輕人買不起房的居住正義問題，林建元說。
政策：2001年急轉彎是關鍵
專家：政府任開發商予取予求
第一批可分割地上權施行後，由於國產署得自行向三處約390個個別戶收取地租（地上權住宅不必繳地價稅，但要繳租金），在電腦資訊化尚不普及的年代深感不便，決議在2001年後改為不可分割，直接對口轉為開發商，以便政府不管收地租或是時間到期收回房屋，都只須面對一個開發商，不用面對眾多百姓。
這項政府部門為了一己之便的更動，卻衍生了無窮的後患。林建元指出，政府在各項住宅類別中，完全沒有考量到購買地上權住宅族群的處境，「買地上權住宅的人在社會中屬於弱勢，多半是沒有足夠金額買下所有權住宅，又無法住進社會住宅的人，才轉向買地上權產品。」但是政府不僅沒有為買此住宅的民眾設置好完整配套，任由開發商予取予求，擺明棄這些人不顧，「讓買到地上權（不可分割過戶）的消費者，陷入比住進社會住宅的人還弱勢的狀態。」在消費者與建商反映下，國產署又改變心意，將2013年9月30日後標出的土地，重新改回可以分割過戶，並把期限從50年延長成70年。結果，政府片面決定了地上權的使用方式的反覆政策，已經將買了不可分割過戶地上權住宅的消費者，推入另一重深淵中，衍生更多問題。
問題一：沒有權狀 無法直接貸款
不能分割過戶的地上權住宅，無法直接向銀行貸款。對地上權研究多年的台灣大華不動產估價師聯合事務所所長張義權指出，地上權住宅不具土地價值，土地使用期限又受限，其價值認定上易起爭議，故銀行對消費者承貸的額度本來就較限縮，加上「不可分割過戶」的住宅沒有建物權狀，在形式上屬於「租賃權」的概念，因此對於銀行來說，無法作為抵押權的標的物。
目前手上有兩處地上權住宅（不可分割過戶）銷售的吉美建設總經理林進輝表示，實務操作上，是由建商向銀行貸款後，建商再轉貸給客戶，通常產生的利率都會比較高，或是貸款成數較低。舉例來說，吉美建設為客戶爭取優惠，向兆豐商銀要到2.8至3％，相較一般所有權案子可以貸款到1.6至1.7％仍高出七成多，雖然可貸七成，但負擔卻加重不少。
陳建慶指出，之前「京站」由京城銀行承作，貸款約五成，利率第一年2.95％，第二年約4％，由於貸款利率過高、成數過低，住戶通常下手前考慮再三，一般沒有充足自備款的年輕首購族根本無法入手。
問題二:移轉產權能須透過建商
移轉、贈與、繼承手續麻煩。林進輝直言，不能分割過戶的地上權住宅，買房沒有權狀，「我最常被問到的問題就是『我是花幾千萬買的，居然只買到一個建商給我的一張紙！』」雖然這類的房屋仍然可以移轉、贈與和繼承，但因為建物登記在建商名下，任何動作都必須透過建商，無法自由交易。
洪嘉昇說，預計明年第二季交屋的「華固新天地」，也屬不可分割過戶的類型，交屋後會給買方一張類似實體股票的使用憑證，前頁標明個案坐落位置、幾坪等資料，後頁會列入移轉日期，移轉給誰，華固都要註記。
問題三：管委會無法成立，影響權益
無法設立管委會。林建元表示，房屋所有權人才能成立管委會，而不可分割過戶的地上權住宅，買方無法適用《公寓大廈管理條例》來成立管委會，等同失去《公寓大廈管理條例》的權利與優惠。這就是明明花了錢在京站買了房屋，卻不能成立管委會的原因。
京站住戶林先生表示，當初買下京站時，完全不知道不能成立管委會，現在住戶只能成立管理小組；但這種小組根本不具有法律效益，既不能點交大樓的公共設施，也沒有資格經手社區的財務狀況。「任何的支出、收款明細都沒有，只交代活期存款和定期存款外，與一般社區運作差異甚大，住戶按月繳交管理費和公積金，卻無法監督金錢流向！」。
問題四：地租年年高漲，弱勢者更弱勢
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「不管地上權可不可以分割，坦白說是預付租金的概念。」但是，出外租房子，房屋稅和地價稅等持有稅，就是由房東承擔，地上權住宅卻要你先付了房價，還要付房屋稅和地租等持有稅，因此買地上權房子應把後面的成本也加起來計算，才知道有沒有買貴。
中華民國建商公會全國聯合會祕書長于俊明指出，地上權住宅雖無須每年繳交地價稅，卻須繳交所謂的「地租」給政府，由建商代收。現行地租是公告地價乘以3.5％到5％計算，不若自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之二，兩者相差22倍到31.25倍。以某一地上權住宅案來看，今年繳交的地租近9萬元，但周圍一般房屋的地價稅卻只要繳4千元，算下來地上權房子繳一年地租，等於是一般所有權房子繳22年的地價稅。
于俊明說，今年與地租綁定的公告地價，全國平均大漲三成，光是台北市漲幅就創下1994年來新高，讓原本資產本就不多，才去買地上權住宅的族群，大受打擊，每年都要繳比前一年高的地租，非常不合理。他認為，應該盡快改善這種地租計算方式。
財政部國有財產署副署長邊子樹證實，近日的確接到許多抱怨電話，說要繳的地租暴增，因此將做檢討，並已研擬四個方案送財政部。再經學者與業界多次討論後，8月25日已獲財政部核准通過方案二內容，朝向減少波動性，降低風險，以及地租可負擔能力範圍調整，採取部分隨新的公告地價調整，剩下就屬固定部分，按當期簽約公告地價來算往後的地租。新作業要點最快9月中旬完成修訂並上路，若順利，今年10月將推出第四批設定地上權招標案，屆時即適用新制。
但邊子樹強調，新政策將不溯及既往。換言之，目前這些不可分割過戶的地上權住宅，將無法適用新制，「買到不可分割地上權住宅的人已經很弱勢，政策修改後又無法適用新制，這群買主真的是慘上加慘，完全就是地上權配套不完整下的犧牲者和孤兒。」林建元強調，「不要忘了，這群人都只是想要自住房產的中產階級。」
問題五：灰色地帶爭議一籮筐
住宅的灰色地帶，問題叢生。首先，不可分割過戶的地上權住宅的產權在建商身上，即使有買賣交易，也不算物權移轉。洪嘉昇對記者坦言，至今，仍不確定華固新天地是否需要參與實價登錄。
再者，一般所有權住宅會依照其使用方式來課地價稅，如自用住宅只收千分之二，營業用收千分之10到55，如果是住商混合又該如何分攤？就以京站為例，該案屬於複雜的經營模式，有飯店、商場、辦公室、健身房等，又有住家，政府只負責向建商收取地租，建商再跟使用人收租，至於商用和住宅的比率該如何分配？竟然是任憑開發商自己決定，對一般住戶就不一定公平了！
問題六：囤房稅怎麼算？
最後，一般建商若在台北市推案，不管是不是地上權住宅，沒賣掉的餘屋，需依每戶繳交3.6％的囤房稅，但不可分割過戶的地上權房子，對建商來說就是一大戶，到底該如何計算囤房稅？「我們真的也不清楚。」洪嘉昇無奈地說。在這種情況下，許多處於灰色地帶的問題，幾乎都由建商說了算，住戶權益恐怕無法取得合理的保障。
解方：修法建立配套
使用權住戶，應受法律保障
台灣土地資源有限，在大坪數國有土地不能標售的政策下，地上權住宅其實是市場趨勢，不能因為個案少，就罔顧業者與大眾權益，「這群買地上權住宅的中產階級權益，應該受到合理待遇，政府就算不去鼓勵，也不能這樣欺負這群人。」林建元不平地說。
政府應該把土地視為資源，將地上權住宅列為解決居住正義問題的途徑之一，而不應與民爭利，一直向這些相對弱勢的階層收取高昂的租稅。不論如何，中央和地方應對於地上權制定一個完整配套，盡速推動「地上權、使用權房屋定型化契約範本」，並將使用權住宅納入《公寓大廈管理條例》內，避免不肖業者鑽法律漏洞，損害消費者權益。否則，居住正義的政策，恐怕永遠都只是一句口號罷了！
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